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戴德梁行彭荫喧:限购政策或永久退出 国庆假期将是检验期

2014-9-12 10:02:03 新华网
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     今年7月以来,全国多地陆续出台具体措施,以往严格限制的购房政策在短时间内大面积放开。截至9月6日,全国已经有40个城市放松限购,后限购时代的楼市惊现变奏,市场对于新政的关注度迅速高涨。

    限购松绑,这剂强心针能否带动持续寒冷的楼市复苏?购房者心态回暖了吗?开发商又该采取怎样的应对策略?未来限购政策将会呈现何种态势?本期《新华有约》特邀戴德梁行华中区董事总经理彭荫喧先生,他将就“后限购时代”进行深入解读,探讨未来楼市的发展。


    房价过热造成经济压力


    2003年之后,中国的房产投资开始不断升温,一直持续到2010年的“高热”阶段。2010年初,全国宏观经济形势逐渐向好,房价上涨趋势明显,“发育亢进”成为当时房地产市场面临的最主要问题。

    根据国家统计局发布的《2010年全国房地产市场运行情况》报告,数据显示2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米,比上年增长10.1%;商品房销售额5.25万亿元,比上年增长18.3%。


    “限购令出台就是为了控制房价的过度上涨。房价的过度上涨、过速上涨对金融机构的压力很大,并不利于整个市场未来的持续健康发展。”彭荫喧表示。
 

    彭荫喧以香港房地产市场为例进行了进一步阐释。“比如1997年的香港经济形势并不乐观,房地产市场也遭受了冲击,不少房子甚至变成了负资产。同理,在内地,当时(2010年)政府认为市场出现过热,是一个危险的信号,所以才采取限购”。

    彭荫喧解释,政府出台限购令最终目的并非要房地产商停止建房,而是希望将房价上升速度变慢,符合市场正常预期,将房地产市场发展方向回归正常健康。

    限购松绑符合市场预期


    今年6月20日,呼和浩特公开发文取消限购,成为国内第一个明确取消限购的城市;7月10日起,济南市商品房限购政策全面取消,居民购买新建商品住房和二手房不再需要开具限购证明,限购政策正式取消;7月29日,杭州取消140平方米以上户型限购;7月30日,温州全面取消限购;同样是7月30日,宁波取消90平方米以上户型限购……短短一个半月的时间里,全国已有40个城市放松或取消限购,仅剩北上广深等城市仍在执行限购政策。

    “其实,从限购政策出台以来,结合‘国十条’等调控政策,房价上涨速度已经基本回归合理。市场已经较往年有所降温,开发商在投资房地产的时候也会更多地进行考虑,不像以前盲目地争夺地块,导致地价上涨。”彭荫喧分析。

    他认为,目前房地产市场正在进入一个相对趋慢的发展阶段,“相对缓慢的市场节奏可以帮助开发商,尤其是部分中小型的发展商实现过渡”。

    “受到全球经济环境的影响,现在中国的GDP已经不再维持两位数的高度增长,而是7.5%左右的增长目标。房地产作为GDP增长的主要的力量之一,大概在这个7.5%中占到16%左右的贡献。”彭荫喧说,房地产作为经济增长的重要组成部分,不能单纯以单位数字来判断市场的走势,上涨太快或者下降过快均非健康表现。

    他还提到,像北上广深这样的城市全面松绑限购的可能性并不大,“北京、广州这样的城市之所以还没有松绑,就是因为他们是中心城市,资源更加集中,房地产也更受关注也更成熟,一旦放开限购,大量的需求涌入,市场是否有这样的承受能力、配套是否能够及时跟上,都是巨大的考验”。

    国庆假期将是重要检验期

    伴随限购的陆续松绑,已经松绑的城市的楼市表现备受关注,但是就目前看来,楼市回暖迹象并不明显,整体楼市仍处于“低温”状态,市场库存积压严重,与此同时大多数的房地产企业仍然面临难以逆转的资金压力。

    据研究数据显示,8月份全国主要54个城市住宅合计签约20.2万套,环比上涨9.24%;8月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长4.9%,同比减少15.1%。

    “很多人期望限购松绑即可马上实现成交的反弹,但是事实是37个城市已经松开限购,并没有带动市场行情的剧烈反弹,我个人认为,国庆假期将会是限购松绑能否真正带动市场的检验期。”

    彭荫喧认为,限购是否取消或者松绑并不是决定市场走势的根本原因。“如果房价是合理区间,就会有相应的市场反应,但是市场供应量也影响了整体走势,存量房如何快速消化达到供需平衡,房价回归正常。”

    限购退出后 房企应更注重后续服务。

    “政府调控其实还是短期的行为,是由市场的危险信号引发的,市场风险的不断攀升,政府才需要出台政策来进行调控,降低风险,这对监管层的管理和行业发展都是有好处。”彭荫喧认为,在经历了放松之后,限购政策将会永远退出历史舞台,未来政府会考虑一些更为长期有效的政策进行调整,“比如房产税”。

    那么,房地产企业应该如何应对限购取消之后的市场?彭荫喧分析指出,房地产企业在完成地产开发之后应该注重后续的服务,提升管理和建筑的质量,争取更多的市场认可和份额,实现品牌扩大。

    “毕竟,现在市场选择越来越多,购房人肯定更倾向于优质的品牌房企,选择更多,挑战更多。”彭荫喧建议,房地产企业不能过度追求速度型的发展,应该更加平稳的进行发展,以好的产品来做市场。(新华房产调查记者 黄怡萍)



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